Podpisanie aktu notarialnego to jeszcze nie koniec drogi przy sprzedaży mieszkania. Przed Tobą ostatni etap – fizyczne przekazanie lokalu. Aby zabezpieczyć interesy obu stron, ten moment powinien być precyzyjnie udokumentowany. Narzędziem, które Ci w tym pomoże, jest protokół zdawczo-odbiorczy. To on staje się podstawą do rozliczeń i ewentualnych roszczeń. W tym artykule wyjaśnię, czym jest ten dokument, co musi zawierać i jak dzięki niemu uniknąć kosztownych pomyłek. Znajdziesz tu wszystko, czego potrzebujesz, by spokojnie zamknąć ten rozdział.
Czym jest protokół zdawczo-odbiorczy i dlaczego go potrzebujesz?
Protokół zdawczo-odbiorczy to pisemne oświadczenie, które potwierdza, że lokal został fizycznie przekazany, opisuje jego stan techniczny i wyszczególnia, co w nim zostało. Prawo wprost nie wymaga jego sporządzenia, ale jest to absolutny standard na rynku nieruchomości. Pomyśl o nim jak o polisie ubezpieczeniowej – jego celem jest dokładne udokumentowanie stanu mieszkania w chwili, gdy nabywca obejmuje je w posiadanie.
Akt notarialny a protokół to dwie różne rzeczy. Akt przenosi prawo własności, natomiast protokół jest zapisem stanu faktycznego i podstawą do rozliczeń z dostawcami mediów. To jedyny dokument, który precyzyjnie określa, w jakim stanie technicznym sprzedający przekazał mieszkanie. Jego brak może prowadzić do nieporozumień na temat usterek, które wyjdą na jaw po przekazaniu kluczy, czy do sporów o rachunki za media. To generuje tylko niepotrzebny stres i koszty.
Kiedy i jak prawidłowo sporządzić protokół?
Protokół najlepiej sporządzić w dniu, w którym fizycznie przekazujesz klucze do mieszkania. Powinno się to odbyć na miejscu, w lokalu, którego dotyczy umowa. Dzięki temu obie strony mogą na bieżąco zweryfikować stan techniczny i spisać liczniki. Najczęściej robi się to tuż po podpisaniu ostatecznego aktu notarialnego.
Pamiętaj, aby przygotować dokument w dwóch identycznych egzemplarzach – jeden dla Ciebie, drugi dla drugiej strony. W procesie powinni uczestniczyć osobiście kupujący i sprzedający lub ich pełnomocnicy z odpowiednim upoważnieniem. Obecność obu stron gwarantuje, że wszystkie ustalenia są wspólne i nikt nie będzie mógł ich później zakwestionować.
Co musi zawierać protokół, by skutecznie chronić Twoje interesy?
Dobrze przygotowany protokół zdawczo-odbiorczy składa się z kilku sekcji, które dokumentują każdy aspekt przekazania nieruchomości. Nie pomijaj żadnego z tych elementów, ponieważ każdy z nich pełni funkcję dowodową i organizacyjną.
Dane stron i nieruchomości
To formalność, ale nie do pominięcia. Ta sekcja musi zawierać pełne dane identyfikacyjne obu stron transakcji oraz dokładne informacje o nieruchomości. Wpisz tutaj imię, nazwisko, numer PESEL, serię i numer dowodu osobistego oraz adresy zamieszkania lub korespondencyjne sprzedawcy i nabywcy. W części dotyczącej nieruchomości podaj dokładny adres mieszkania, numer księgi wieczystej oraz odniesienie do aktu notarialnego.
Opis stanu technicznego i lista usterek
W tej części musisz zawrzeć rzetelny opis stanu technicznego każdego pomieszczenia i stworzyć listę zauważonych usterek. Opisz stan ścian, podłóg, sprawność okien i drzwi oraz działanie instalacji. Jeśli jakaś usterka nie zostanie wpisana, uznaje się, że kupujący zaakceptował stan lokalu.
Inwentaryzacja wyposażenia
Jeśli ustaliliście, że w mieszkaniu zostają jakieś meble lub sprzęty, ta sekcja jest niezbędna. Stwórz szczegółową listę wszystkich rzeczy, które sprzedający pozostawia. Zamiast ogólnego „sprzęt AGD w kuchni”, wpisz „lodówka marki Samsung model XYZ. Dodaj też notatkę, czy sprzęt jest sprawny.
Przekazanie kluczy i dokumentacji
Na koniec formalnie potwierdź przekazanie kontroli nad lokalem. Określ liczbę i rodzaj przekazywanych kluczy oraz innych akcesoriów. To dowód, że nabywca otrzymał pełen dostęp do lokalu i jego części przynależnych. Lista powinna zawierać:
- liczbę kompletów kluczy do drzwi wejściowych,
- klucze do piwnicy, komórki lokatorskiej czy strychu,
- klucze do skrzynki na listy,
- piloty do bramy wjazdowej lub garażowej,
- karty dostępu lub chipy do domofonu.
Do protokołu warto dołączyć dokumentację fotograficzną.
