Otrzymanie nieruchomości po bliskiej osobie często budzi wątpliwości, zwłaszcza gdy chodzi o obowiązki wobec fiskusa. Potrzeba obiektywnej wiedzy bywa równie silna, co emocje związane z utratą – dlatego warto spojrzeć na obowiązki podatkowe z chłodnym okiem prawa. Poniższy artykuł dostarcza praktycznych informacji: kiedy i od jakiej wartości spadku trzeba zapłacić podatek, a w jakich sytuacjach można go rzeczywiście uniknąć? Zapraszamy do lektury.
Formalny punkt odniesienia: obciążenia podatkowe i terminy
Z chwilą przyjęcia spadku powstaje obowiązek podatkowy. To właśnie ten moment rozpoczyna bieg terminów wobec Urzędu Skarbowego. Zgłoszenia nabycia spadku należy dokonać, składając odpowiedni formularz: SD‑3 (w przypadku obowiązku podatkowego) lub SD‑Z2 (w przypadku zwolnienia). Termin na złożenie dokumentu wynosi sześć miesięcy od daty, kiedy postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku stało się prawomocne lub od momentu, gdy akt poświadczenia dziedziczenia został sporządzony przez notariusza.
Przekroczenie tego terminu skutkuje automatyczną utratą prawa do zastosowania ulg i zwolnień podatkowych. Nawet osoby należące do najbliższej rodziny, które w innym przypadku nie musiałyby płacić podatku, mogą zostać zobowiązane do jego uiszczenia.
Kto jest zwolniony z odprowadzenia podatku po przejęciu nieruchomości w spadku?
Zwolnieni z obowiązku zapłaty podatku od spadku po przejęciu nieruchomości są członkowie najbliższej rodziny, którzy spełnią warunki przewidziane w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nie ma znaczenia wartość nieruchomości.
Kto konkretnie może skorzystać ze zwolnienia?
Zwolnienie dotyczy tzw. grupy zerowej, do której należą:
- małżonek,
- zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki),
- wstępni (rodzice, dziadkowie),
- rodzeństwo.
Mimo wszystko konieczne jest zgłoszenie nabycia spadku w terminie 6 miesięcy do właściwego Urzędu Skarbowego. Jeśli obowiązek zgłoszenia nie zostanie dopełniony w terminie, zwolnienie przepada i spadkobierca jest traktowany jak każdy inny podatnik, z obowiązkiem zapłaty według ogólnych zasad – nawet jeśli należy do najbliższej rodziny. Wyjątkiem są przypadki, w których niedochowanie terminu nastąpiło z przyczyn niezależnych od spadkobiercy, co można uzasadnić we wniosku o przywrócenie terminu.
Limity zwolnień i obowiązujące stawki podatku w 2025 roku
Wartość majątku uzyskanego w spadku lub darowiźnie powinna być porównana z kwotą wolną od podatku, uzależnioną od stopnia pokrewieństwa:
- dla osób z I grupy podatkowej (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha, teściowie, zięć, synowa): kwota wolna wynosi 36 120 zł.
- dla II grupy podatkowej (np. ciotki, wujkowie, bratankowie, szwagrowie itd.): limit to 27 090 zł.
- dla III grupy podatkowej (osoby niespokrewnione): tylko 5 733 zł.
Jeśli wartość spadku przekracza tę kwotę, podstawę opodatkowania podnosi stawka progresywna:
- w I grupie podatkowej: od 3 % do 7 % zależnie od przedziału nadwyżki
- w II grupie: stawki wahają się między 7 % a 12 %
- w III grupie: od 12 % aż do 20 %
Przykładowo, jeśli zięć odziedziczy po teściu nieruchomość wartą 50 000 zł:
- nie ma prawa do zwolnienia z podatku (nie należy do grupy zerowej),
- ma prawo do kwoty wolnej 36 120 zł (jako członek I grupy),
- zapłaci podatek od nadwyżki 13 880 zł (50 000-36 120=13 880),
- od tej kwoty naliczy się stawkę 7%.
Czy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku?
Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku może skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, jednak nie zawsze tak się dzieje. Decydujące znaczenie ma tutaj czas, jaki upłynął od nabycia nieruchomości do momentu jej sprzedaży, a nie to, czy była ona wcześniej opodatkowana jako spadek.
Jeśli spadkobierca zdecyduje się sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku, w którym doszło do nabycia, będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego (PIT) w wysokości 19% od uzyskanego dochodu ze sprzedaży. Jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat, nie trzeba płacić żadnego podatku dochodowego, bez względu na wartość nieruchomości czy uzyskany przychód.
Nawet jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, podatku dochodowego można uniknąć, jeżeli całość przychodu zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego mieszkania, spłata kredytu hipotecznego). Na realizację tego celu jest 3 lata od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży.
