Podejście kosztowe – wycena nieruchomości

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się oprócz określenia wartości rynkowej również określenie wartości odtworzeniowej.

W podejściu kosztowym mamy dwie metody:

• kosztów odtworzenia – koszty odtworzenia części składowej gruntu określa się przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystana do wzniesienia lub powstania tych części składowych.
• koszty zastąpienia – koszty zastąpienia części składowej gruntu określa się przy zastosowaniu obecnych technologii i materiałów.
  Wartość odtworzeniowa może być określana w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej oraz nieruchomości posiadającej inne odtwarzalne części składowe, może także dotyczyć określenia wartości odrębnych odtwarzalnych częściach nieruchomości. Wartość odtworzeniową określa się bez dodatkowych kosztów transakcji kupna-sprzedaży dotyczących podatków i opłat.

Zgodnie ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Wartości odtworzeniowa może stanowić w niektórych przypadkach podstawę do ustalenia wartości ubezpieczenia nieruchomości, a także podstawę do określenia sumy odszkodowania. Może być używana także do ustalania i aktualizacji opłat z tytułu trwałego zarządu takich nieruchomości jak Skarbu państwa przeznaczonych na cele obronności i bezpieczeństwa państwa lub terenów zamkniętych.

Zgodnie z art.21 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.