Decyzja o sprzedaży mieszkania z hipoteką nie jest prosta. Często to efekt zmieniających się okoliczności życiowych – powiększającej się rodziny, przeprowadzki do innego miasta czy chęci poprawy warunków mieszkaniowych. Wbrew pozorom, obciążenie kredytem hipotecznym nie uniemożliwia sprzedaży nieruchomości. Wymaga jednak dokładnego przygotowania, znajomości procedur i współpracy z bankiem. Jak przebiega ten proces krok po kroku? Oto, co warto wiedzieć, zanim wystawisz swoje mieszkanie na sprzedaż.
Podstawy prawne i zobowiązania wobec banku
Hipoteka stanowi zabezpieczenie roszczeń banku z tytułu udzielonego kredytu, a nie zakaz zbycia nieruchomości. Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, obciążenie hipoteką nie wpływa na możliwość sprzedaży lokalu – zobowiązania z tytułu kredytu nadal jednak obciążają właściciela, dopóki nie zostaną w pełni uregulowane.
Sprzedający powinien uzyskać z banku dwa dokumenty: zaświadczenie o wysokości zadłużenia na dzień sprzedaży oraz promesę zgody na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie kredytu. Bank nie wydaje takiej zgody automatycznie – jest to decyzja uzależniona od aktualnej sytuacji kredytobiorcy, historii spłat i stanu zadłużenia. Z formalnego punktu widzenia promesa jest dokumentem, który chroni interesy kupującego, dając mu pewność, że hipoteka zostanie wykreślona po dokonaniu płatności.
Warto zaznaczyć, że każda transakcja sprzedaży mieszkania z hipoteką wiąże się z obowiązkiem całkowitej spłaty zobowiązania. Nowy nabywca nie przejmuje kredytu, chyba że zostanie przeprowadzona procedura cesji długu, na co bank musi wyrazić zgodę. W standardowych przypadkach kredyt jest regulowany z wpływów ze sprzedaży, co wymaga precyzyjnego planu finansowego.
Struktura transakcji i zabezpieczenie interesów stron
Sprzedaż mieszkania z hipoteką najczęściej odbywa się według ustalonego scenariusza. Część ceny ustalonej w umowie sprzedaży trafia bezpośrednio do banku – na spłatę zobowiązania – a pozostała kwota do sprzedającego. Ważnym elementem tego procesu jest koordynacja terminów, gdyż spłata musi nastąpić przed lub równolegle z podpisaniem aktu notarialnego. W przeciwnym razie nabywca może nie uzyskać nieruchomości wolnej od obciążeń, co rodzi ryzyko prawne.
Aby chronić interesy obu stron, stosuje się depozyt notarialny lub rachunek powierniczy. Środki pieniężne są wówczas przechowywane do czasu przedstawienia dowodu spłaty kredytu oraz uzyskania przez notariusza potwierdzenia z banku. Dopiero po spełnieniu wszystkich warunków, środki są przekazywane do odpowiednich odbiorców. To rozwiązanie minimalizuje ryzyko niewywiązania się z obowiązków przez którąkolwiek ze stron.
Z punktu widzenia formalności, przed podpisaniem aktu notarialnego należy przekazać notariuszowi komplet dokumentów: promesę bankową, zaświadczenie o stanie zadłużenia oraz – jeśli dotyczy – zgodę współmałżonka na sprzedaż (w przypadku wspólności majątkowej). Notariusz zobowiązany jest do zamieszczenia w akcie zapisów dotyczących spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki, co umożliwia sądowi wieczystoksięgowemu dokonanie odpowiednich zmian.
Czym jest list mazalny i jak wykreślić hipotekę po sprzedaży mieszkania?
List mazalny stanowi oświadczenie banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, wydawane po całkowitej spłacie zobowiązania kredytowego. Dokument ten potwierdza, że wierzytelność została w pełni uregulowana, a ustanowione zabezpieczenie może zostać formalnie usunięte. Po zaksięgowaniu przez bank pełnej kwoty należnej z tytułu kredytu następuje rozpoczęcie procedury jego zamknięcia. Czas oczekiwania na wydanie listu mazalnego wynosi zazwyczaj od 14 do 30 dni. Dokument może zostać doręczony drogą pocztową lub przekazany do odbioru osobistego.
W celu wykreślenia hipoteki z działu IV księgi wieczystej konieczne jest złożenie stosownego wniosku na formularzu KW-WPIS w sądzie rejonowym właściwym miejscowo dla danej nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć oryginał listu mazalnego oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 100 zł. Wykreślenie hipoteki staje się skuteczne po uprawomocnieniu się postanowienia sądu. Dopiero wówczas nieruchomość może być uznana za wolną od obciążeń hipotecznych.
