Spadek, rozwód czy zniesienie współwłasności to momenty, które często prowadzą do sporów o nieruchomości. Gdy emocje biorą górę i strony nie potrafią ustalić wspólnej wartości domu, mieszkania czy działki, potrzebna jest obiektywna, zewnętrzna ocena. Właśnie wtedy do gry wchodzi rzeczoznawca majątkowy – ekspert, którego zadaniem jest dostarczenie dowód w sprawie. Jego opinia ma moc dokumentu urzędowego i staje się podstawą dla sprawiedliwego rozstrzygnięcia. Przyjrzyjmy się, kim dokładnie jest rzeczoznawca majątkowy, jak wygląda proces wyceny nieruchomości do sądu i jakie procedury się z tym wiążą.
Kim jest rzeczoznawca majątkowy i kiedy trafia do sądu?
Rzeczoznawca majątkowy to osoba posiadająca państwowe uprawnienia do wyceny nieruchomości. Jego zadaniem jest sporządzanie operatów szacunkowych, które określają wartość danej nieruchomości zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi i przepisami prawa. Gdy dochodzi do sporu sądowego – np. o podział majątku, odszkodowanie za wywłaszczenie czy błędną wycenę nieruchomości – sąd może powołać rzeczoznawcę jako biegłego. Taki specjalista staje się niezależnym doradcą sądu, a jego opinia ma dużą wagę dowodową.
Warto zaznaczyć, że biegły rzeczoznawca nie reprezentuje żadnej ze stron. Jego rolą nie jest obrona interesów powoda czy pozwanego, lecz obiektywna analiza przedstawionych dokumentów, oględziny nieruchomości oraz sporządzenie rzetelnej wyceny. Często to właśnie jego opinia rozstrzyga o wysokości roszczenia lub uzasadnieniu żądań.
Jak przebiega współpraca rzeczoznawcy z sądem?
Po powołaniu przez sąd rzeczoznawca otrzymuje postanowienie z dokładnie określonym zakresem zlecenia. Musi w nim zostać wskazane, jakiego rodzaju nieruchomość ma zostać wyceniona, w jakim stanie (np. z dnia orzekania czy z przeszłości), a także jaki cel ma mieć wycena. Od tego zależy metodologia, jaką zastosuje biegły – może to być podejście porównawcze, dochodowe lub kosztowe.
Biegły ma obowiązek zachować bezstronność, a swoją opinię musi przygotować w sposób przejrzysty, uzasadniony i możliwy do zweryfikowania. Po sporządzeniu ekspertyzy, operat trafia do akt sprawy, a jego kopie są doręczane stronom. W razie wątpliwości strony mogą złożyć zastrzeżenia do opinii, a sąd może wezwać biegłego na rozprawę w celu złożenia ustnych wyjaśnień.
Zdarza się również, że sąd zleca wykonanie opinii uzupełniającej, jeśli pierwotna nie odpowiada na wszystkie pytania lub zawiera nieścisłości. Profesjonalizm i precyzja rzeczoznawcy mają w tym kontekście ogromne znaczenie, ponieważ wszelkie błędy mogą wydłużyć postępowanie i zwiększyć jego koszty.
Dlaczego opinia biegłego jest tak ważna dla wyniku sprawy?
Opinia rzeczoznawcy majątkowego może przesądzić o wyniku postępowania. W sprawach cywilnych dotyczących wartości nieruchomości – takich jak rozwody, spadki, zniesienie współwłasności czy rozliczenia po sprzedaży – sąd nie posiada własnej wiedzy specjalistycznej, dlatego opiera się na analizie przygotowanej przez biegłego. To samo dotyczy sporów z organami administracji publicznej, np. przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie czy uchylenia decyzji o naliczeniu opłat adiacenckich.
Dla stron postępowania oznacza to konieczność dokładnego zapoznania się z opinią i – w razie potrzeby – przedstawienia kontrargumentów lub własnych dowodów, np. prywatnej opinii rzeczoznawcy. Choć taka prywatna ekspertyza nie ma mocy opinii biegłego, może wpłynąć na ocenę dowodów przez sąd i doprowadzić do powołania kolejnego biegłego lub zlecenia opinii zespołowej.
Warto pamiętać, że rzeczoznawca majątkowy, który zostaje biegłym sądowym, ponosi odpowiedzialność za treść sporządzonej opinii – zarówno zawodową, jak i karną. Sądy chętnie korzystają z usług doświadczonych specjalistów, którzy znają rynek nieruchomości i potrafią jasno i logicznie uzasadnić swoje stanowisko. Publicznie dostępny Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych zawiera listę uprawnionych specjalistów.
