Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, trzeba mieć pewność, że sprzedający faktycznie jest właścicielem lokalu i że nieruchomość nie jest obciążona długami, służebnościami czy toczącymi się postępowaniami sądowymi. Najważniejszym dokumentem, który pozwala to zweryfikować, jest księga wieczysta. To z niej można odczytać, czy na nieruchomości ciążą hipoteki, czy istnieją ograniczone prawa rzeczowe albo roszczenia innych osób. W niniejszym artykule wyjaśniamy, jak korzystać z księgi wieczystej i na co zwrócić uwagę, aby transakcja była bezpieczna. Warto wspomnieć, że również przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego ta wiedza może być przydatna.
Dlaczego księga wieczysta jest niezbędna przy zakupie mieszkania?
Jawność ksiąg wieczystych sprawia, że każdy, kto zna ich numer, ma prawo sprawdzić zawarte w nich informacje. Najwygodniej zrobić to online w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy wpisać numer i można bezpłatnie przeanalizować treść dokumentu.
Każda księga składa się z czterech działów. W dziale I znajdują się dane opisowe nieruchomości – adres, powierzchnia czy liczba pomieszczeń. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego trzeba sprawdzić przede wszystkim:
- Dział II – czy jako właściciel wpisana jest osoba sprzedająca. Jeśli sprzedający nie figuruje jako właściciel, transakcja nie może dojść do skutku.
- Dział III – czy są wpisane ograniczone prawa rzeczowe, np. służebność mieszkania na rzecz osoby trzeciej, wszczęta egzekucja albo prawo pierwokupu. Każdy z takich wpisów może utrudnić lub uniemożliwić zakup.
- Dział IV – czy nieruchomość obciążona jest hipoteką. W takim przypadku konieczna jest spłata długu lub uzyskanie zgody banku na wykreślenie obciążenia.
Warto także zwrócić uwagę na wzmianki. Jeśli widnieje informacja, że do sądu wpłynął wniosek o zmianę, oznacza to, że stan prawny może się wkrótce zmienić. Dopóki wniosek nie zostanie rozpatrzony, nie ma pewności co do treści księgi.
Jak uzyskać numer księgi wieczystej nieruchomości?
Aby sprawdzić treść księgi wieczystej, potrzebny jest jej numer. Najprostszym źródłem jest sprzedający – powinien udostępnić go potencjalnemu nabywcy jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Numer można również uzyskać od notariusza, który przygotowuje akt sprzedaży, albo w administracji budynku, spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej. W przypadku nieruchomości gruntowych możliwe jest także uzyskanie go na podstawie odpisu z rejestru gruntów w starostwie powiatowym. Warto pamiętać, że odmowa podania numeru księgi przez sprzedającego powinna wzbudzić ostrożność – brak transparentności zwykle oznacza, że właściciel obawia się ujawnienia problemów związanych z nieruchomością.
Kiedy w księdze wieczystej mogą pojawić się błędy?
Choć księga wieczysta powinna wiernie odzwierciedlać stan prawny nieruchomości, zdarzają się, że zawarte w niej informacje są nieaktualne. Typowym przykładem jest sytuacja, w której hipoteka została spłacona, a bank nie złożył wniosku o jej wykreślenie. Często spotykane są także błędy dotyczące powierzchni mieszkania albo nieusunięte wpisy o roszczeniach, które straciły ważność. W takich przypadkach konieczne jest złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego wraz z odpowiednimi dokumentami potwierdzającymi zmianę, np. zaświadczeniem banku o spłacie kredytu. Do czasu sprostowania wpisów stan prawny nieruchomości może być niejasny, dlatego kupujący powinien domagać się wyjaśnienia każdej rozbieżności.
Księga wieczysta a rynek wtórny i pierwotny – różnice w analizie
Jak już zostało ustalone, przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego księga wieczysta służy przede wszystkim do weryfikacji, czy sprzedający faktycznie jest właścicielem oraz czy lokal nie jest obciążony hipoteką, służebnością albo roszczeniami osób trzecich. To najważniejsze źródło wiedzy o historii prawnej nieruchomości i jej aktualnych obciążeniach.
W przypadku mieszkań od dewelopera analiza wygląda inaczej. Klient sprawdza, czy dla działki, na której realizowana jest inwestycja, prowadzona jest księga wieczysta, a następnie, czy lokale zostały prawidłowo wyodrębnione i wpisane do odrębnych ksiąg. Szczególną uwagę należy zwrócić na ewentualne hipoteki zabezpieczające kredyty inwestycyjne – dopiero po ich spłacie możliwe jest pełne przeniesienie własności lokalu na nabywcę.
