Operat szacunkowy to nic innego jak profesjonalna i rzetelna wycena nieruchomości (czyli wycena lokalu mieszkalnego, wycena domu jednorodzinnego wycena działki itp.) Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym i może stanowić podstawę do uzyskania odszkodowania za wywłaszczenie działki lub do uzyskania kredytu hipotecznego.
Co to jest operat szacunkowy?
Operat szacunkowy to wycena nieruchomości sporządzona przez profesjonalistę mającego odpowiednie uprawnienia w tej dziedzinie. Operat szacunkowy czyli wycena nieruchomości jest sporządzany odpłatnie przez rzeczoznawcę majątkowego.
Operat szacunkowy ma dużo większą moc prawną niż zwykła wycena nieruchomości przygotowana przez osobę nie posiadającą uprawnień zawodowych. Operat szacunkowy często wykorzystywany jest jako dokument potwierdzający wartość nieruchomości przed sądami i urzędami, ale również w sprawach bankowych oraz dotyczących wartości przedsiębiorstwa.
Warto wiedzieć, że operat szacunkowy może być sporządzony dla każdej nieruchomości. Zwykle spotykamy się z wycenami dotyczącymi lokali mieszkalnych lub domów jednak operaty szacunkowe dotyczą w równym stopniu:
- obiektów przemysłowych
- nieruchomości mieszkalnych
- centrów magazynowych i logistycznych
- obiektów rekreacyjnych, turystycznych
- działek rolnych, leśnych
- obiektów rekreacyjnych, turystycznych
- infrastruktury transportowej
Operat szacunkowy kiedy warto go wykonać
Operat szacunkowy zwykle potrzebny jest nam w takich sytuacja jak:
- określenie wartości nieruchomość
- w przypadku podziału majątku czyli ustaleniu wysokości darowizny lub masy spadkowej
- zabezpieczenie kredytu hipotecznego;
- aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste;
- odszkodowanie dochodzonego od gminy;
- w przypadku egzekucji z nieruchomości
Kto może wykonywać operat szacunkowy?
Rzeczoznawca majątkowy to osoba z uprawnieniami nadanymi przez ministra rozwoju. Listę rzeczoznawców majątkowych w Polsce znajdziemy w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju. Rejestr jest dostępny publicznie i można, a nawet powinno się w nim sprawdzić uprawnienia danego rzeczoznawcy. Działalność w zakresie wyceny nieruchomości przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi jest zakazana i grozi za to kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł.
Co powinien zawierać operat szacunkowy?
Forma operatu szacunkowego jest ściśle określona i bardzo ujednolicona, tak aby jak najbardziej ułatwić jego weryfikację. Operat szacunkowy musi zostać sporządzony na piśmie. Ważne jest aby wykonywać go zgodnie ze standardami zawodowymi określonymi przez rzeczoznawców majątkowych. Każdy operat szacunkowy zawiera:
- określenie nieruchomości i zakresu wyceny,
- określenie celu wyceny,
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
- ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,
- opis stanu nieruchomości,
- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,
- wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
- wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.
Ile kosztuje operat szacunkowy?
Koszt operatu szacunkowego uzależniony jest wielu czynników, a przede wszystkim od trudności zadania i czasu jego wykonania. Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, podobne do wielu innych w tej samej dzielnicy można wycenić od 7000 zł. Koszt wyceny domu to zwykle min. 900 zł. Wycena nieruchomości rolnych i obiektów niestandardowych to często ponad 1000 zł. Najdroższe są oczywiście duże obiekty handlowe lub przemysłowe, gdzie ceny mogą dochodzić do kilkudziesięciu tysięcy zł, a operat przygotowuje łącznie cały zespół rzeczoznawców i ekspertów z innych dziedzin.
Rzeczoznawca majątkowy zawsze przed podjęciem się wyceny określa swojemu klientowi jaki będzie ostateczny koszt wykonania dzieła.
Stawki rzeczoznawców nie są ściśle ustalone, więc może się zdarzyć, że dwóch rzeczoznawców zaproponuje różne stawki za tę samą usługę.
Jak długo ważny jest operat szacunkowy?
Zgodnie z prawem operat szacunkowy może być wykorzystywany przez maksymalnie 12 miesięcy od daty wykonania. W praktyce okres ten przeważnie jest znacznie krótszy. Operat szacunkowy może zaktualizować się z powodu zmiany stanu prawnego lub faktycznego nieruchomości, albo poważnych zmian na rynku nieruchomości. Przykładowo jeśli zmieniły się plany zagospodarowania przestrzennego, budynek uległ uszkodzeniu lub odremontowaniu, to operat szacunkowy sporządzony wcześniej straci ważność.