Podejście Mieszane

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy nie może być wykorzystywany do innych celów niż określone w operacie.

Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego.

Metoda pozostałościowa – Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.

Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki:

• istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego
• znany jest rodzaj i zakres robót do wykonania
• w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.
  Ogólny wzór:
  Wrn = Wg+Wb+Ki+Z

Wrn -wartość nieruchomości po zakończeniu prac rozwojowych, określona w podejściu porównawczym lub dochodowym

Wg -wartość gruntu na którym przewidziano prace rozwojowe

Wb -wartość budynków ich cena lub koszt wybudowania

Ki -inne koszty rozwoju nieruchomości

Z- zysk developera

Wrn = Wg+Kr+Z

Wrn -wartość nieruchomości po zakończeniu prac rozwojowych, określona w podejściu porównawczym lub dochodowym

Wg -wartość gruntu na którym przewidziano prace rozwojowe

Kr-koszty całkowite rozwoju (w tym budowy budynków)

Najczystsze przypadki zastosowania metody pozostałościowej:

• ustalenie ceny zakupu gruntu na którym będą prowadzone prace polegające na zabudowie nieruchomości w celu sprzedania z zyskiem
• ustalenie ceny zakupu nieruchomości zabudowanej budynkiem przewidzianym do modernizacji w celu sprzedania z zyskiem
• ustalenie ceny sprzedaży ulepszonej nieruchomości przy znanych kosztach ulepszenia i założonym zysku developera
• określenie aktualnej wartości nieruchomości z niedokończonymi pracami rozwojowymi (w celu uzyskania kredytu bankowego na dokończenie)
• podział wartości rynkowej nieruchomości na wartość gruntu i osobno obiektów budowlanych, dokowych dla celów fiskalnych, w tym dla określenia wartości początkowej obiektów budowlanych będących
• środkami trwałymi podlegających do amortyzacji

Metoda kosztów likwidacji

Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik właściwych dla podejścia kosztowego. Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów pozostałych po likwidacji części składowych gruntu.

Ogólny wzór:
Wn=Wg-Kl

Wg – wartość gruntu

Kl- koszty likwidacji

Kl = Kr – Wm + Os

Kr – koszty rozbiórki

Wm – wartość odzyskanych materiałów

Os – opłata za składowanie materiałów porozbiórkowych na wysypisku

Na podstawie zbioru nieruchomości podobnych, podejściem porównawczym oblicza się wartość gruntu. Koszty rozbiórki oblicza się przy pomocy technik stosowanych w podejściu kosztowym, koszty te najczęściej określa się techniką szczegółową. Wartość odzyskanych materiałów określa się na podstawie kalkulacji własnej, z uwzględnieniem stopnia zużycia i opłacalności poniesionych kosztów na ich odzyskanie. Opłata za składowanie materiałów na wysypisko jest to opłata jaka należy ponieść wywożąc gruz i inne materiały pozostawione po rozbiórce, w zakres tej opłaty wchodzi także utylizacja.

Metoda kosztów szacunkowych gruntu

Metodę wskaźników szacunkowych gruntów stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych.

Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, uwzględniającą koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Ogólny wzór:
Wg = Ʃ Pi * Sz * Cz * Wk (1+v1 +v2+…..Vn)

Pi – powierzchnia użytku

Sz – Wskaźnik szacunkowy gruntu załącznik do rozp.

Cz- cena 100kg żyta lub 1m3 drewna

Wk – współczynniki korygujące odpowiadające poszczególnym cechom gruntów

Współczynnik korygujący Wk w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne – położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę.

Współczynnik korygujący Wk w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne – stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.

Wykaz poszczególnych miast i gmin zaliczonych do poszczególnych okręgów podatkowych zawiera załącznik do rozporządzenia Ministra Finansów z 10 grudnia 2001r. w sprawie zaliczenia miast i gmin do jednego z czterech okręgów podatkowych. Typ siedliskowy lasu jest w planie urządzenia lasu.